Podatek od sprzedaży mieszkania lub domu — kiedy go nie zapłacisz?

W skrócie: podatku dochodowego (19%) od sprzedaży nieruchomości nie zapłacisz, jeśli sprzedajesz ją po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś. Przy wcześniejszej sprzedaży podatek płaci się wyłącznie od dochodu, a można go w pełni lub częściowo uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej. Sprzedaż przed upływem 5 lat zgłasza się w PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

To jedno z pierwszych pytań, które słyszę od sprzedających. Poniżej przedstawiam najważniejsze zasady. Każda sytuacja jest jednak indywidualna, dlatego w skomplikowanych przypadkach warto potwierdzić rozliczenie z doradcą podatkowym lub w Krajowej Informacji Skarbowej (KIS).

Jak liczyć 5 lat?

Termin nie jest liczony od dokładnej daty aktu notarialnego, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość. Przykład: kupiłeś mieszkanie w marcu 2021 roku. Pięć lat liczymy od 31 grudnia 2021 roku, więc mija ono 31 grudnia 2026 roku. Bez podatku dochodowego możesz sprzedać to mieszkanie od 1 stycznia 2027 roku.

Jak liczy się termin przy spadku i podziale majątku?

• Nieruchomość ze spadku: okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (np. rodzice), a nie od otwarcia spadku. Jeśli rodzice kupili dom kilkanaście lat temu, sprzedaż po ich śmierci będzie zwolniona z PIT. Czym innym jest podatek od spadków i darowizn — najbliższa rodzina jest z niego zwolniona po zgłoszeniu spadku na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy.
• Podział majątku po rozwodzie: okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość weszła do majątku wspólnego, a nie od daty rozwodu czy podziału majątku.

Od czego dokładnie płaci się 19%?

Podatek płaci się od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Dochód to przychód pomniejszony o udokumentowane koszty:

1. koszt nabycia — cena zakupu, koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe,
2. udokumentowane nakłady podnoszące wartość nieruchomości — np. remont lub rozbudowa potwierdzone fakturami VAT,
3. udokumentowane koszty sprzedaży — np. prowizja biura nieruchomości, koszty wyceny.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Sprzedając przed upływem 5 lat, możesz uniknąć podatku, jeśli przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat (liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż). Do celów mieszkaniowych należą m.in.:

• zakup innego mieszkania, domu lub działki pod budowę domu,
• budowa, rozbudowa, adaptacja lub remont własnej nieruchomości mieszkalnej,
• spłata kredytu hipotecznego (wraz z odsetkami) zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe przed dniem sprzedaży.

Zwolnienie działa proporcjonalnie: jeśli na cele mieszkaniowe wydasz 100% przychodu, nie zapłacisz podatku.

Jakich formalności trzeba dopełnić w urzędzie skarbowym?

Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazujesz w zeznaniu PIT-39, składanym do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Deklarujesz w nim, czy dochód zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Faktury, umowy i potwierdzenia przelewów dokumentujące te wydatki przechowuj do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy kupujący płaci podatek przy zakupie z rynku wtórnego?

Co do zasady kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który pobiera i odprowadza notariusz. Od sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym mogą być z tego podatku zwolnione.

Czy prowizja pośrednika obniża podatek?

Tak, jako udokumentowany koszt sprzedaży pomniejsza dochód.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej.